Попытка риэлтеров искусственно создать ажиотаж на рынке, которую они предприняли в мае месяце 2009 года, заставила многих подумать о том, что дно кризиса достигнуто, однако в реальности по мнению большинства экспертов торопиться некуда, очевидно, что к президентским выборам жилье на вторичном рынке может подешеветь ещё почти на 30-40% от нынешней стоимости, поскольку до конца года ценовая стагнация на жилищном рынке Украины будет определяться еще и политическими факторами, не говоря даже о практической невозможности возврата к предыдущем уровням кредитования банками населения, что несомненно является одним из основополагающих факторов. На ближайший год с большой уверенностью сохранится тенденция постепенного падения цен на квартиры, что связано именно с предстоящей сменой руководства страны. Та же тенденция наблюдается на рынке продажи квартир по Крыму, купить квартиру в Крыму теперь не проблема, цены упали на 40% и ещё будут дальше падать. Как показала практика выборы в верховную раду или президентские выборы зачастую способствуют падению цен на жилье, политический фактор традиционно сопровождается стагнацией на рынке жилой недвижимости, сокращается общее количество сделок, покупатели и продавцы предпочитают подождать, чтобы понять, как будет развиваться события после выборов, поэтому покупатели откладывают покупку, а продавцы просто снимают с продажи недвижимость и переводят её в сектор аренды жилья в Крыму. Уже практически максимально точно можно сказать, что никаких тенденций к подорожанию жилья до середины 2010 года гарантировано не будет, кроме того, к обычному падению массового спроса во время предстоящих выборов добавится и сезонное снижение деловой активности на рынке недвижимости в осенне-зимний период. Существенный фактор влияния на стоимость недвижимости на вторичном рынке накануне смены власти в Украине это ожидаемое резкое усиление курса доллара, причём устойчивая тенденция укрепления американской валюты, в которой традиционно осуществляются взаиморасчёты основной массы недвижимости на вторичном рынке Крыма, не даст оснований риэлторам Крыма пересматривать долларовые цены в сторону повышения. Нельзя забывать о практически полной остановке ипотечного кредитования, в конце года наступает период расчета банков со своими внешними долларовыми кредиторами, которых довольно много, поэтому не стоит ожидать оживления ипотечного кредитования в ближайший календарный год как минимум. Скорость снижения цены жилья на первичном рынке недвижимости Крыма, по утверждению некоторых экспертов, будут более замедленными, строительные компании все так же не видят возможности установить цены ниже себестоимости, а нынешней их уровень практически уже нерентабельный, однако ещё большее падение цен на первичном рынке недвижимости возможно в случае отмены 20% НДС - это решение с начала кризиса лоббируют многие строительные компании, но все еще безрезультатно. Однако большинство экспертов ожидают обвал рынка недвижимости Украины. Если же выборы президента Украины пройдут с осложнениями ситуации, если начнутся провокации и ситуация станет неконтролируемой государством, то очевидно произойдёт обвал рынка недвижимости как в Крыму, так и по всей Украине. Что же касается рынка аренды недвижимости в Крыму, стоит отметить, что обвал рынка аренды в Крыму сразу после майских праздников вынудил крымчан снизить цены на аренду жилья, как это сделали заранее например арендодателя Одессы. И очевидно, что это не предел, всем стоит ожидать дальнейшего сжатия туристического бизнеса, в результате даже в разгар туристического сезона 2009 часть сдаваемого в аренду жилья будет невостребованным, и его владельцы будут вынуждены ещё снижать и снижать цену. Несмотря на финансовый кризис и отсутствие адекватных условий для отдыха, владельцы частного жилья в Крыму в майский сезон повысили цены по сравнению с прошлым годом примерно на 20% по текущему курсу за зелёный. Это заставило многих туристов искать альтернативные варианты для отдыха, в результате треть сдаваемого в аренду жилья осталось невостребованным, наблюдается уменьшение туристического потока за пять месяцев текущего года на 30% по сравнению с сезоном 2008 года. По словам большинства риэлторов Крыма, отдыхающие стремясь сэкономить, намного чаще выбирали однокомнатные квартиры с минимальными удобствами (эконом класс). Кроме того, в этом году большинство отдыхающих в частном секторе рассчитывают на недельный отдых на ЮБК. Спрос же на элитное жилье в Крыму в 2009 году пока практически отсутствует, владельцы частных вилл, коттеджей, эллингов несут убытки, платежеспособные отдыхают за рубежом с учётом солидных ссылок на зарубежный отдых (гораздо лучше отдыха в деревянном доме фахверк в Крыму). Уже очевидно, что отдых в Крыму особенно в частном секторе будет продолжать дешеветь из-за падение спроса и рост предложения уже более чем на 50% по сравнению с прошлым годом. Предложение выросло за счет того, что владельцы жилья, которые планировали его продать перенесли его на рынок аренды недвижимости Крыма, во время финансового кризиса жители Крыма ищут новые возможности заработать, поэтому жилье сдают даже те, кто ранее не планировал такого. За последние годы в Крыму открылось множество частных мини отелей, поэтому предложение аппартаментов также выросло в разы. В результате аренда жилья в Крыму в начале лета существенно подешевела, так если в мае прошлого года однокомнатную квартиру в Севастополе можно было снять за 350 гривен в сутки, то в мае текущего года цены снизились до 240 гривен. Сейчас для примера номер на двоих в мини-гостинице Ялты можно арендовать за 760 гривень, на восточном побережье Крыма арендные ставки колеблются от 50 до 280 гривен в сутки в зависимости от качества услуг, снять комнату в частном секторе без удобств можно за 40 гривен в сутки. По мнению подавляющего большинства экспертов, в разгар курортного сезона этого года арендные ставки поднимутся максимум на 5-10%, а не на 50% как это было в предыдущие года. Всвязи с вступлением в силу Закона "О запрете игорного бизнеса в Украине" и закрытием игорных заведений на рынке коммерческой недвижимости по всей стране резко увеличиться количество вакантных площадей, на которые в связи с финансовым кризисом и без того упал спрос. Большинство салонов с игровыми автоматами размещались на первых этажах зданий и жилых домов, в торговых центрах и в малых архитектурных формах. Теперь они вынуждены будут освободить их, поэтому рынок аренды ещё больше обвалится в ближайшее время из-за перенасыщения предложениями аренды недвижимости в Крыму. А как же не потерять деньги в период экономического кризиса, если основным заработком для крымчан последние несколько десятилетий была недвижимость у моря? Банковские вклады, приобретение валюты, ценных бумаг или драгоценных металлов каждый из этих вариантов в переложении на сегодняшнюю нестабильность в стране выглядит несостоятельным. Недвижимость в Крыму теряет в цене, это касается как первичного, так и вторичного сектора, сдерживает это только заложенный в советские времена дефицит жилплощади с общей необеспеченностью населения жилым пространством. Для страны характерен сохраняющийся спрос, незначительная привязка к ипотечному кредитованию (процент сделок с обращением к ипотеке в стране все еще невысок). Период стагнации рынка жилой недвижимости, таким образом, рано или поздно сменится периодом гармонизации рынка, но произойдёт это вероятно не раньше 2011 года. А что же представляет из себя рынок земли в Крыму в период экономического кризиса? Земля в Крыму на фоне нестабильности цен на недвижимость, представляет собою своеобразный стабильный островок. Наиболее интересными и перспективными являются небольшие участки при наличии коммуникаций, всвязи со снижением покупательской способности сейчас можно чётко разделить ликвидную землю и неперспективную. Ликвидный земельный участок в Крыму способен принести прибыль, даже без участия владельца, лишь благодаря естественному удорожанию, как известно рынок земельных участков как правило более инертен, нежели рынок городского жилья в Крыму, что создаёт определённую надежность и стабильность. Как правило на ликвидных участках земли в Крыму присутствуют основные коммуникации — вода, электричество, газ плюс желателен полный спектр услуг коммунальных служб, охрана, развитая инфраструктура, удачно расположенные поблизости минимаркеты. Первые сложности возникают из-за назначения земельного участка, например купив участок земли в Крыму под строительство дома с назначением "под садоводство", покупатель будет сильно ограничен в своих возможностях, кроме того, есть ряд других если не сложностей, вопросы по подключению, должному узакониванию коммуникаций и т. д. Сейчас предложение спекулятивных участков превышает спрос, и все большую долю стали занимать конечные покупатели, причём с учётом постоянной нестабильности в стране, дом, построенный на собственной земле, становится материальным воплощением идеи комфортного настоящего и уверенного будущего для любого жителя Крыма. Нельзя забывать, что сейчас наилучшее время для индивидуального строительства, поскольку цены на стройматериалы и работы снижаются каждый месяц, однако всвязи с финансовым кризисом воспользоваться этой возможностью смогут немногие крымчане, большинство уже старается продать существующие домовладения, так как оказались в сложном финансовом положении. Данная ситуация обусловлена в первую очередь действиями застройщиков, многие из которых замораживают проекты, тем самым снижая спрос на жильё, что безусловно говорит в пользу решения о начале строительства собственного дома. Как известно из расчётов экспертов в среднем цена первичного квадрата в долларовом выражении упала на 30-35%, однако доллар подорожал уже на 50-60%. Людям нужно решить жилищную проблему, однако не любой ценой - приманки в виде ипотечного кредитования у застройщиков больше нет и долго они не смогут удерживать цены без активности покупателей на рынке недвижимости Крыма, а сейчас жилье в новостройках покупают только единицы. С учётом того, что застройщики набрались валютных кредитов, а если долги не погашать, то они только увеличиваются, поэтому вероятно им придётся отдать квартиры по себестоимости. Торопиться покупать некуда, к концу 2009 года ситуация не улучшится и будут продавать все, что есть по существенно уменьшенным ценам! Реальный рынок новостроек сейчас, насыщен предложениями вип-класса и элит-класса, дешевое жильё специально придерживается, чтобы не отражать реальную ситуацию по падениям цен. Люди, купившие жилье на вторичном рынке с целью инвестиции в прошлом году, сегодня оказались не в самой лучшей ситуации, поскольку цены не скоро вернуться на прежний уровень, продают и покупают только в крайних случаях и исключительно для жилья. За время финансового кризиса рынок земельных участков в степных районах Крыма уже упал в 6-9 раз, поэтому вероятно в землю вкладывать ещё выгоднее и перспективнее, чем в недвижимость Крыма. Если же денег на покупку квартиры в Крыму не хватает, а вложение в недвижимость кажется самым надёжным, то можно попытаться приобрести зарубежную недвижимость. Однако ещё более выгодной будет покупка зарубежной недвижимости, например сейчас однокомнатную квартиру за границей (например, в Берлине), можно купить за 25-30 тыс евро плюс шенгенская виза, которую легче получить при покупке недвижимости в странах Евросоюза и возможность свободно передвигаться по Европе, а в Турции сейчас можно купить трёшку за 25 тыс. Долларов в 50-ти метровой зоне от моря, новый коттедж в Северной Америке обойдётся покупателю примерно в 0 тыс, квартиры в элитном спальном районе курортного города на побережье Красного моря предлагают по цене 0-700 за кв. М. Крымским банкам и девелоперам в Крыму нужно приготовиться к ухудшению рыночной ситуации осенью 2010 года: у одних увеличится просрочка по кредитам, а вторым придется распродавать активы за бесценок, кроме того очевидно, что осенью нехватка ликвидности вынудит и сами девелоперские компании начать массовую распродажу. Поэтому господа будем ждать лучших времён и покупать недвижимость уже тогда!